YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞI

     Gerçek ve tüzel kişilerin kendi ülkelerinin dışında başka ülkelerde taşınmaz mal edinimi her ne kadar modern dünyada doğal bir gereklilik olarak kabul görse de bilinmelidir ki, toprağın yabancıya satışı bir vatanın geleceği ile doğrudan ilgilidir.

     Bu hususta azami hassasiyet gösterilmediği takdirde, ulusların istiklalinde derin etkilere yol açması kaçınılmazdır.  Çünkü satılarak tapusu yabancıya devredilmiş her parsel, yabancıların vatan topraklarına iştirakidir, ortak edilmesidir!

     Bu parseller üzerinde uygulanacak her türlü tasarruf her ne kadar sınırları içinde bulunduğu ülkenin hukukuna bağlı olsa da nihayetinde yabancıya ait bir toprak parçasıdır artık! İşte bu nedenle birçok ülke yabancılara toprak satışını belli ilke ve kurallara bağlarken İran, İsrail, Çin, Rusya ve İngiltere gibi ülkelerde yabancıya toprak satışı ya yasaktır ya da çok katı koşullar ile sınırlandırılmıştır.

Türkiye’de Yabancılara Toprak Satışı:

     Osmanlılar döneminde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinebilmesi yasaktı. Ancak 16 Haziran 1868 tarihli Tebaayı Ecnebiye ‘in Emlake Mutasarrıf Olmaları Hakkındaki Kanunla mümkün kılınmıştı. Ne var ki daha sonra meydana gelecek olaylar nedeniyle 1. Dünya Savaşından yenik çıkan devletlerin yanında yer alan Osmanlının, Mondros mütarekesi ve Sevr antlaşmasıyla eli kolu bağlanarak vatan toprakları işgal devletlerinin arasında adeta paylaşılmıştı.

     Kurtuluş Savaşının ardından 24 Temmuz 1923’ te yapılan Lozan Barış Antlaşması’yla Osmanlıların elinden alınan topraklar önemli ölçüde yeniden kazanılarak Anadolu’da Misakı Milli hudutları içerisinde özgür ve bağımsız bir devlet olarak Türkiye Cumhuriyeti ilan edilmiş ve çok kısa sürede tüm dünyaca tanınmıştır.  Genç Türkiye Cumhuriyeti milli mevzuatını düzenleme çalışmalarına başlar başlamaz Lozan Barış Antlaşması’ndan yedi ay sonra 18 Mart 1924 tarihinde yürürlüğe konulan 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesinde “Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan gerek şahıslar ve gerek şahıs hükmünde olan cemiyet ve şirketlerin (eşhası hususiye ve hükmiye) köylerde arazi ve emlak almaları memnudur. (Yasaktır)” şeklinde yer alan hükümle ve daha sonra yürürlüğe giren 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde yer alan “bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere yabancı gerçek kişilerin ancak hükümet izniyle sahip olabileceği” şeklinde önemli ölçüde sınırlandırılmıştı. 

     Türkiye’ de yabancıların taşınmaz mal edinimine yönelik yasal düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile kanuni sınırlamalara uyulmak ve karşılıklı olmak şartıyla yabancı gerçek kişilere taşınmaz mal edinim hakkını belli kurallara bağlamıştır. Sözü edinilen kanunla Türkiye, 88 ülke arasında uygulanan karşılıklılık ilkesi 18 Mayıs 2012 tarihine kadar üç kez değişikliğe uğramış ve her üç değişiklik de, Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir. (21.06.1984 tarih-3029 sayılı, 22.04.1986 tarih-3278 sayılı ve 3.07.2003 tarih–4916 sayılı Yasalar) 

     Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarından birinde, Karşılıklılık ilkesinin önemi, şu şekilde ifade edilmiş olup son derece dikkat çekicidir:

     “Ülkede yabancının arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet sorunu gibi değerlendirilemez. Toprak, devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir. Karşılıklılık esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracıdır.” şeklinde vurgulanmıştır. (Anayasa Mahkemesi K. 1986/24 sayılı kararı.)*

      Ancak karşılıklılık ilkesi de ülkemiz ve yurttaşlarımız açısından birkaç açıdan düşündürücüdür! Örneğin: Türk halkının gelir düzeyi ile gelişmiş ülke halklarının gelir düzeyi karşılaştırıldığında ve dünyanın birçok ülkesi tarafından Türk vatandaşlarına uzun yıllardır uygulanan vize yaptırımı göz önüne alındığında yaklaşık seksen yıl boyunca uygulanan karşılıklılık ilkesi ülkemiz ve insanımız açısından gerçek bir eşitlik sağlanmasına vesile olabilmiş midir? 

      Nitekim 2003 yılında köy kanunu değiştirilmiş, nihayetinde 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanunun değişik 35. Maddesi uyarınca karşılıklılık ilkesi tamamen kaldırılarak, AB Uyum yasaları, sermayenin serbest dolaşımı, bazı atıl arazilerin ekonomiye kazandırılması vb. gibi gerekçelerle yabancıların Türkiye’den toprak satın almalarının önü tamamen açılmıştır.   

      Yani isteyen her ülke vatandaşı gelip Türkiye’den kişi başına otuz dönümü geçmemek şartıyla toprak satın alabilir. Bu miktar gerekli görüldüğü hallerde Cumhurbaşkanının onayı ile iki katına çıkartılabiliyor. (Türkiye ile Diplomatik ilişkisi bulunmayan ülke vatandaşları hariç) 

       Cumhuriyet tarihi boyunca ülkemizin hangi yerlerinden ne tür özelliklere sahip ve ne kadar taşınmaz satıldığı konusunda değişik iddialar, sorular vardır. Ancak bu konuda kamuya açık resmi bir istatistik yayınlanmamaktadır. Aslında bunun pek bir önemi de yoktur! Çünkü, çoğu bölgede yabancıların kişi başına 30 dönüm sınırını aşmak için bir takım özel sözleşmelerle Türk Vatandaşlarının üzerinde taşınmaz aldıkları bilinmektedir. 

       Bunu anlamak için özellikle yabancıların kümelendiği bölgelerdeki emlak sektöründe faaliyet gösteren kimi aktörlerin mal varlıklarının incelenmesi yetecektir.  Ayrıca miktarı ne olursa olsun vatan toprakları para karşılığında parsel, parsel satılmıştır, satılmaya da devam etmektedir!

       Yabancıya toprak satışında üzerinde durulması gereken en önemli hususlardan biri de satılan taşınmazların tapu devir işlemleri esnasında beyan edilen değerleridir. Tapu devir aşamasında piyasa değerine göre mi, yoksa bağlı bulundukları belediyenin emlak rayiç değerine göre mi gösterilmiştir?

       Hiç kuşkusuz 4 Mart 2019 tarihine kadar satılıp devir işlemleri yapılan taşınmazların neredeyse tamamı emlak rayiç değeri üzerinden gösterilmiştir. Çünkü, bu tarihe kadar yabancıya taşınmaz satışlarında ekspertiz raporu zorunluluğu yoktu. Zorunluluk olmadığına göre hiç kimsenin ödediği rakamı tam olarak beyan etmesi elbette beklenemez.   Bu durumda taşınmaz satışlarından kaçırılan verginin boyutlarını tahmin etmek dahi ürkütücüdür.  Keza yabancıya taşınmaz satışlarında ekspertiz raporu zorunluluğu 4 Mart 2019 tarihinde getirilmiştir. Ancak bu raporların ne kadar bilimsel olduğu ne kadar piyasa değerlerini yansıttığı da ayrı bir sorudur. 

     Sonuçta bilinmesi gerekir ki, tapusu yabancıya devredilmiş her bir parselin tasarrufu her ne kadar Türkiye Cumhuriyeti Devletinin Hukuk kuralarına bağlı olsa da o parseller artık yabancı toprağıdır.

     Çünkü toprağın kayıtlı belgesi tapudur. Tapusu yabancının üstüne kaydedilen bir taşınmazın yeni sahibi o vatanın bir parçasının da sahibi konumundadır!

     Denebilir ki, devletler gerektiğinde yabancıya satılmış bu tür taşınmazları kamulaştırabilir!

     O zaman da uluslararası hukuk kuralları ile karşı karşıya kalınabilir. İşte bu nedenle, tapusu yabancıların üzerlerine devredilmiş topraklar zamanı geldiğinde büyük sancılara gebe olabilir.   

      Keza bir yabancının, başka bir ülkeden taşınmaz satın almasının aslında ne anlama geldiğini Sayın Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın yaptığı bir konuşmada manasını bulmaktadır:  (Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, 17.03.2017 Tarihinde Eskişehir’de yaptığı bir konuşmada Yurt dışında yaşayan Türk ve Türk kökenli vatandaşlara seslenerek, “ [Yaşadığınız, çalıştığınız yerler artık sizin sılanızdır, yeni vatanınızdır. Oralara sıkı sahip çıkın…] Demiştir.)

     Yabancıya toprak satışları her ne kadar küresel ekonominin gereği, paranın serbest dolaşımı, atıl arazilerin ekonomiye kazandırılması vs. gibi gerekçelere açıklanmaya çalışılsa da Türkiye Coğrafyasına yabancı yaklaşımının sırf bu gerekçelerle değerlendirilmesi mümkün değildir!  Çünkü;  Türkiye çok değerli topraklara sahip olmanın yanı sıra dünyanın en eski sosyo-kültürel ve dini değerlerini de barındıran kutsal mekanlara ev sahipliği yapmaktadır. Bununla birlikte farklı turizm sektörlerine hitap eden coğrafi güzellikleri ve aynı zamanda enerji akımın ana arterinde yer alan bir ülke olarak tüm dünyanın dikkatini her zaman çeken bir coğrafyadır.

    İşte bu nedenlerle son vatanımız Türkiye’nin, Batı ve Karadeniz bölgeleri Hristiyan dünyası ve Rumların, Doğu ve İç Anadolu bölgeleri Ermenilerin, Güneydoğu Anadolu bölgesi ise Yahudilerin sürekli iştahını kabarmaktadır.

     Son yıllarda Arapların Batı ve Karadeniz’e yönelmesi ve Katarlıların da yapılması planlanan kanal İstanbul güzergahından yoğunlukla arazi satın almaları ve bu satışların miktarının kamuoyuna şeffaf bir şekilde parsel bazında açıklanmaması ayrı bir muammadır.

     Katar Emirinin annesi Şeyha Moza’ nın da, Kanal İstanbul projesinin yapılacağı alandan 44 dönüm arazi satın aldığı ortaya çıkmıştı. Arazilerin satın alınmasıyla ilgili yapılan haberlerin ardından, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir genelge yayınlayarak belediyelerin tapu sorgusu yapmasını engellemek istediği medyada yer almıştı.  Ancak 04.06.2020 Tarihinde internet sitelerine düşen haberlere göre mecliste bir milletvekilinin sorusu üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum Kanal İstanbul projesi çevresinde yabancı şirketlerin toplam 791 bin metrekare arsa satın aldığını açıklamıştır. Vatan topraklarımızı satın alan yoğunlukla hangi ülke vatandaşları olursa olsun, satılan topraklarımızın nihayetinde dönüp dolanıp Yahudilerin eline geçmeyeceğinin herhangi bir garantisi yoktur.  Yahudilerin ise ülkemiz üzerindeki emelleri öteden beri bellidir. Bu bağlamda altta yer alan beyanata dikkat çekmek isteriz:

     Ülkemiz topraklarının yabancılara satışı konusunda İsraillilerin asıl niyetlerini açıkça ortaya koyan İsrailli bir generalin geçmişteki bir beyanına da yer vermemiz isabet olacaktır:

     İsrailli General Moşe Dayan 10.8.1967 tarihinde Jerusalem Post gazetesine, “Bizler Tevrat’a sahipsek, bizler kendimizi Tevrat’ın halkı olarak görüyorsak, Tevrat’ta vaat edilen bütün topraklara sahip olmak zorundayız.” demiştir.

      Musevi dininin kutsal kitabı Tevrat’ta, General Moşe Dayan’ın iddiasının dayanağı ise şu şekilde yer almaktadır: “Tekvin,Bap 15/18: O gün de RAB Abramla ahdedip dedi: Mısır ırmağından büyük ırmağa, Fırat ırmağına kadar, bu diyarı, ... senin zürriyetine verdim.]

                                                                                                                           İnceleme araştırma: Ali Şenol   0541 200 10 10